사람에게 주민등록 번호가 있듯 부동산에는 등기부등본이 있는데요. 부동산의 소유관계는 물론 대출 등의 내용이 나와있어서 전세나 매매 계약 시 반드시 확인해야 하는 서류입니다.
등기부등본은 어떻게 열람하는지 알았다면 이 서류를 어떻게 보아야 할지 대해서 알고 있다면 좋을 것 같아요.
🔷부동산 등기부등본 보는법
등기부등본은 누구나 열람과 발급이 가능하며 부동산의 소유권, 소유권 이외의 권리에 관한 정보가 있어 계약 시에도 확인, 잔금 거래 전 이렇게 적어도 두 번은 확인해 보아야 합니다.
1. 표제부
표제부에서는 소재 지번 및 건물번호와 주소지, 크기, 면적, 규모 등을 확인할 수 있습니다.
토지나 건물 자체에 대한 등기부인 경우 첫 페이지 최상단에 표시되지만 집합건물의 경우 해당 건물과 전유 부분 이렇게 두 개의 표제부가 존재한다.
2. 갑구
갑구에서는 소유권과 관계된 사항이 기록되는데요. 소유권과 관련된 권리로 가등기, 가처분, 가압류, 예고등기 등의 등기 사항(말소사항포함)도 확인해야 한다.
등기순으로 마지막에 현재 부동산의 소유자가 명시되어 있다. 계약하는 사람과 현재 부동산의 소유자가 맞는지 확인하는 것이 필요하다.
* 가등기 : 법적인 요건이 충분히 갖추지 못했을 때, 임시로 등기부에 올려 두는 등기를 의미한다.
매매 예약, 대물변제에 따른 취득 등으로 매입할 것을 약속했을 때 아직 소유권을 확보하지 못했으나 미래에 그 권리를 주장할 필요가 있는 경우 이용한다. 하지만 가등기에 대한 취약한 점을 노린 범죄가 바로 '미등기 전매' 다.
* 가처분 : 민사집행법에서 금전 채권이 아닌 청구권에 대한 집행을 보전하거나 권리 관계의 다툼에 대하여 임시적인 지위를 정하기 위해 법원이 행하는 일시적인 명령을 말한다.
*예고등기 : 등기원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우 예를 들어 등기매매, 증여, 상속 등의 무효/취소가 소송으로 신청된 경우 이를 등기부에 적도록 하여 불의의 피해를 막기 위한 제도이다.
3. 을구
을구에서는 소유권 이외 권리로 *저당권, *전세권, *지역권, *지상권 등의 권리가 기록되어 있습니다. (소유권 외 권리)
소유권을 제외한 부동산 권리에 관한 내용으로 권리순위관계를 확인해 볼 수 있는데 순위 번호에 따라 부동산의 권리가 결정되므로 선순위가 우선 보호된다.
예를 들어 부동산 등기부등본 을구란에 근저당권자로 '**주식회사'가 채권최고액 1억 2천만 원 정도를 설정했다면 실제 채권액은 대략 1억 원 정도이다.
채권최고액은 통상 실제 채권액의 120~130%를 설정하기 때문인데 근저당이 설정되어 있는 경우라면 제삼자 혹은 근저당권자의 부동산경매 시 낙찰 예상금액을 따져서 전세 계약을 체결해도 안전한 지를 확인해 볼 필요가 있다.
* 저당권 : 금전을 빌려준 대가로 채권자가 갖게 된 권리로 채권자가 돈을 빌려줄 때 채무자로부터 변제에 충당할 목적으로 토지나 건물 등 부동산을 담보로 제공받는 것이다.
* 전세권 : 전세금을 지급하고 타인의 주택(부동산)을 일정기간 용도에 따라 사용, 수익하여 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받을 권리를 말한다.
* 지역권 : 타인의 토지를 자기 토지 편익에 이용하는 권리를 말한다.
* 지상권 : 다른 사람 토지에 자기 건물 등을 세우거나 나무 등을 심기 위해 빌려서 갖게 된 권리를 말한다. 임대차로 지상권을 획득하지만 임차권은 채권이고 지상권은 물권이어서 등기해야 효력이 생긴다.
위와 같은 구성은 전세 계약 시 근저당권 등 선순위 권리가 있는 경우나 임대인이 세금을 체납한 경우 주택이 경매로 넘어갈 수 있고 이 경우 보증금을 받기 힘들 수 있으므로 꼭 확인해보아야 한다.
💠 건축물대장
등기부등본과 더불어 건축물대장도 부동산 거래 전에 확인해 보는 것이 좋은데요. 건축물대장은 정부민원포털 정부 24 홈페이지에서 무료로 열람과 발급할 수 있습니다.
건축물대장 보는 법
건축물대장에는 건축물 위치, 구조, 면적, 용도 등의 정보, 건축물 소유자의 이름, 주소, 소유권 지분등 소유자 현황이 잘 나와 있는데요. 위반건축물 표시여부, 근린생활시설은 주거 불가로 주거용 건물인지 확인, 건물 동호수가 건축물대장과 일치하는지 확인해 보는 것이 좋습니다.
건축물 건축 재료, 주차장 크기 등 건축물에 대한 사항도 확인이 가능하다.
일반적으로 거래하는 부동산인 아파트, 연립주택과 같은 집합건물의 부동산 등기부등본은 부동산 소재 지번과 집합건물의 동, 호수를 입력하면 바로 발급이 가능하고 권리분석도 하나의 등기부등본만으로 가능 하지만단독주택일 경우에는 건물 등기부등본과 토지 등기부등본 총 두개를 발급받아야 합니다.
왜냐하면, 토지 위에 어떤 권리관계가 설정되어 있는지 명확하지 않아서 나중에 피해를 당할 수도 있기 때문입니다.